Придбання нерухомості дуже часто є наріжним каменем матеріального благополуччя. Як зрозуміти наскільки вигідно вкладення коштів у нерухомість і як зробити дані розрахунки?

У разі, коли в нерухомість інвестуються накопичені кошти з метою отримання доходу, то розрахунок доцільності вкладень більш менш зрозумілий, тому що прибутковість активу складається з можливих надходжень від оренди.

Однак, часто житлова нерухомість купується в іпотеку, коли покупець йде на певну частку ризику, що він не зможе в важкий життєвий момент виробляти іпотечні платежі.

У тому випадку, якщо нерухомості немає і людина все одно змушений знімати житло, то ризик неплатежів за найм житла можна порівняти з іпотечним ризиком. Однак, в таких розрахунках є і багато індивідуальних складових (вік, наявність допомагають родичів і т.д.), які також треба враховувати.

Звичайно, можна також брати до уваги і ризики, пов'язані з придбанням новобудов, і інші, але поки ми просто зробимо порівняльні розрахунки за наступними варіантами:

1 варіант. Придбання житла в іпотеку, після сплати початкового внеску

2 варіант. Найм житла і нагромадження коштів на нерухомість (початковий внесок плюс щомісяця накопичується на вкладі різниця між іпотечним платежем і витратами на оренду житла).

1 і 2 варіанти. Додаткові розрахунки з урахуванням інфляції.

У розглянутому прикладі ми набуваємо в іпотеку житло вартістю 1500 тис.рублей.

Початковий внесок - 500 тис.рублей.

Ставка банку за іпотеку 12,5% річних, банк представляє іпотеку в розмірі 1000 тис.руб.

Банківські ставки за вкладами - 10% річних (відсотки нараховуються щомісяця).

1. А) Для того, щоб розрахувати суму іпотечного внеску скористаємося формулою Внеску на амортизацію грошової одиниці:

, де

сума іпотечного кредиту тисячі i ставка іпотечного кредитування 12,50% k кількість місяців 12 n кількість років 10 PMT Іпотечний платіж 14,638

Отже, іпотечний платіж дорівнює 14,638 тис.руб.

Б) Оплата комунальних послуг за даним житла - 2,5 тис.рублей.

Крім того, необхідно порахувати щорічні витрати на страхування житла і життя, платежі при отриманні кредиту і витрати на ремонт і утримання житла. Всі ці платежі необхідно привести до середнього витраті на місяць за даними статтями. Для спрощення, в розглянутому прикладі беремо їх рівними 0.

Разом щомісячні витрати на іпотеку, страхування і утримання житла: 17,138 тис.руб.

Всього іпотечні платежі за 10 років - 2056,51 тис.руб., Але через 10 років буде придбано житло вартістю 1500 тис.рублей (без урахування інфляції).

2. Варіант накопичення грошових сум при одночасному наймі аналогічного житла.

Накопичення коштів складається з двох сум: А) накопичень початкового внеску і Б) накопичення різниці між іпотечним платежем і витратами на найм житла.

А) Накопичення 500 тис.рублей під 10% річних на вклад, де відсотки нараховуються щомісяця. Розрахуємо суму накопичену через 10 років по формулі:

, де

PV

сума початкового внеску 500 i банківська ставка за вкладами 10% k кількість місяців 12 n кількість років 10 FV накопичена сума 1353,521

Накопичення на банківському вкладі під 10% річних суми початкового внеску через 10 років складуть 1353,21 тис.рублей.

Б) Накопичення різниці між наймом житла - 10 тис.рублей і іпотечним платежем в 17,38 тис.рублей під 10% річних на банківський вклад.

Розрахуємо суму накопичень за допомогою формули накопичення грошової одиниці (звичайного ануїтету):

, де

PMT

внесок різниці на вклад 7,138 i ставка 10% k кількість місяців 12 n кількість років 10 FV накопичена сума 1474,37

Отже, сума накопичень різниці між іпотечним платежем і оплатою найму за 10 років з урахуванням внеску даних коштів на вклад з поповненням складе 1474,37 тис.руб.

Всього варіант Б) дорівнює 1353,21 тис.рублей + 1474,37 тис.руб. = 2827,89 тис.рублей.

3. Розрахунки впливу інфляції.

Як ми розуміємо, 2-ий варіант здається краще, однак якщо в процес втрутиться інфляція, то це змінить результат розрахунків. Наприклад, візьмемо поступове зростання як орендних платежів і на 1 тис.рублей щорічно, і зростання вартості житла приблизно на 5% річних.

Для розрахунку майбутньої вартості житла, що купується скористаємося формулою накопичення, застосованої в розрахунку 2А), тоді:

Вартість житла через 10 років = 1500 * (РІВЕНЬ ((1 + 5% / 12); 120)) = 2470 тис.рублей.

При збільшенні ціни найму житла щорічно на 1 тис.рублей, загальна сума накопичень в розрахунку 2Б) складе 688,68 тис.рублей (розрахунок зроблений в Excel за формулою звичайного ануїтету на кожен рік).

Таким чином, з урахуванням інфляції:

по 1-му варіанту придбана в іпотеку житло, вартість якої складе через 10 років - 2470 тис.рублей,

по 2-му варіанту накопичення через 10 років складуть 2042,2 тис.рублей і даних коштів не вистачить на придбання даного житла.

Таким чином, в умовах інфляції ИПОТЕКА вигідно.

Примітки:

• У разі, якщо вартість орендних ставок вище, то вигода від іпотеки збільшується;
• Якщо початковий внесок нижче певного відсотка, то ефективність придбання іпотеки може знижуватися, тому що різниця по 2-му варіанту буде трохи вище. Однак, кожен розрахунок необхідно проводити індивідуально.

Можна зробити цей розрахунок в Excel з вашими вихідними даними. Для цього ви можете звернеться через форму зворотного зв'язку, по телефону або e-mail. Вартість послуги: 700 рублів, передоплата 100% обов'язкова, на ваш e-mail надсилається готовий файл з розрахунками.

Звертайтеся через форму зворотного зв'язку, або телефонуйте нам зараз!