Титульне страхування по-українськи

Т е, хто купив квартиру в кредит, за останні кілька років встигли познайомитися з титульним страхуванням. Решта ж набувачі нерухомості мають дуже туманне уявлення про цей специфічний страховий продукт. Що, втім, і не дивно, адже про страхування взагалі наші люди згадують в дуже рідкісних випадках ...

Далеко до Америки ...

За словами гендиректора страхової компанії «Вексель» Василя Фурмана, поняття «титул» позначає право власності. Тобто даний вид страхування призначений для захисту страхувальника від ризику втрати права власності на об'єкт нерухомості. Необхідність такого захисту обумовлена ​​тим, що при багаторазовій перепродажу квартир будинків і т. Д. Завжди існує ризик порушення прав когось із власників цих об'єктів. Так ось, в разі задоволення в судовому порядку претензій осіб, чиї права були порушені при здійсненні операцій з нерухомістю, страховики відшкодовують невдахою набувачам вартість втраченого майна.

Важливою особливістю титульного страхування є те, що клієнт страхової компанії отримує захист немає від подій, які можуть відбутися в майбутньому, а від тих, що вже мали місце, але ще не виявлені. Тобто страхування проводиться на випадок виявлення несприятливих для покупців нерухомості обставин, що існували на момент вчинення правочину, але проявилися пізніше і призвели до втрати права власності на придбане майно.

Іншою характерною рисою даного виду страхування є збільшення ризику при кожному переоформленні права власності.

- Чим більше було у об'єкта нерухомості попередніх власників, тим вище ризик виникнення пов'язаних з нею правових проблем. Відповідно ускладнюється, а часом стає зовсім неможливим (в першу чергу це стосується земельних ділянок) процес відстеження історії даного об'єкта, - пояснює Василь Фурман. - Тому-то далеко не всі українські страховики пропонують населенню страхування титулу, хоча ліцензії на цей вид страхової діяльності мають багато.

Сьогодні титульним страхуванням у нас займаються в основному досить великі компанії, які тісно співпрацюють з банками, які працюють на ринку іпотечного кредитування. І, як стверджує директор департаменту корпоративного бізнесу СК «Універсальна» Марина Пилипенко, діяти вітчизняним страховикам доводиться в непростих умовах. Як зразково-показовою в плані організації титульного страхування країни експерт наводить США. Там є спеціалізовані страхові компанії, що займаються виключно цим видом страхування і які мають штат кваліфікованих співробітників, які перевіряють і оцінюють ризики. Правда, їм з цією справою набагато легше, ніж їх колегам в Україні, оскільки в Сполучених Штатах існує докладна електронна база об'єктів нерухомості, де відображені всі операції з ними. У нас же відстежити наявність осіб, що можуть тим чи іншим чином претендувати на квартиру, дуже складно (особливо це стосується осіб, які перебувають в місцях позбавлення волі або в армії, а також неповнолітніх). До того ж щоб убезпечити себе на випадок непередбачених витрат, пов'язаних з виплатою великих страхових відшкодувань, американські «титульні» страховики перестраховують ризики в спеціалізованих же компаніях, що займаються перестрахуванням титульних ризиків. Наші страховики не мають можливості перестраховуватися в західних компаніях через згадані складнощі з перевіркою історії квартир і маленьких обсягів страхування. В результаті практично весь страховий платіж, отриманий від клієнта за договором титульного страхування, доводиться віддавати в перестрахування. Ось і перестраховують українські страховики титульні ризики один в одного ...

Справедливості заради потрібно відзначити, що не у всіх західних країнах поширене титульне страхування, зате там є інші правові механізми захисту покупця нерухомості. В Україні ж законодавчо захистити покупців квартир від правових колізій складно. Тут позначається і та обставина, що не всі банки, які видають іпотечні кредити, відповідально ставляться до свого обов'язку перевірити юридичну «чистоту» квартир, оскільки знають: в разі чого страхова компанія покриє збитки. Таким чином, банк насамперед цікавить платоспроможність клієнта, а сам об'єкт нерухомості часто відходить на другий план.

Все по пунктам

Як ми вже з'ясували, об'єктом титульного страхування є майнові інтереси страхувальника (покупця нерухомості), пов'язані з правом власності на цю нерухомість. Тому в договорі страхування докладно вказуються всі параметри об'єкта нерухомості - від метражу і місця розташування до реквізитів договору купівлі-продажу.

Страховим випадком буде втрата страхувальником права власності на об'єкт нерухомості на основі рішення суду. Про страхові ризики розповідає Василь Фурман:

- Ризики можуть формулюватися в договорі страхування по-різному, але всі вони зводяться до одного - втрати права власності на об'єкт нерухомості внаслідок визнання судом недійсним договору купівлі-продажу.

Серед найпоширеніших формулювань можна зустріти наступні:

- порушення в процесі приватизації майна або при скоєнні попередніх угод з нерухомістю;

- помилки при оформленні документів, що підтверджують право власності або документів, які є підставою для здійснення операцій;

- обман з боку продавця об'єкта нерухомого майна (наприклад, продаж за підробленими документами);

- виникнення прав третіх осіб (члени сім'ї і т. П.) На об'єкт нерухомості.

Важливий нюанс: якщо квартира або будинок купується в кредит, розмір страхової суми дорівнює сумі кредиту. Коли ж покупець відразу виплачує вартість квартири, то страхова сума буде дорівнювати ціні нерухомості. Варто сказати, що в договір страхування можуть бути включені додаткові витрати, зокрема, пов'язані з веденням справи в суді.

Страхові платежі при титульному страхуванні також індивідуальні: в кожному конкретному випадку їх розмір залежить від страхової суми, терміну страхування та, головне, від кількості угод, укладених з об'єктом, який страхується. Чим більше таких угод, тим більше платіж. Причому якщо страхова компанія не впевнена в юридичній «чистоту» нерухомості, вона швидше за відмовить клієнту, ніж візьме на себе ризик навіть за високим тарифом. Зазвичай розмір останнього становить від 0,8 до
1,5% вартості квартири. Хоча, звичайно, бувають винятки.

Термін дії договору титульного страхування може досягати десяти років. Але найчастіше такий договір укладається на рік, а потім продовжується (іноді з деякою зміною умов).

Окремо треба сказати про терміни настання страхової події. У переліку документів, які необхідно подати в страхову компанію, щоб отримати відшкодування збитків, присутній копія вступило в силу рішення суду про втрату страхувальником права власності на нерухомість. Це означає, що таке рішення має бути прийнято судом до того моменту, як закінчиться дія договору титульного страхування, інакше страховик відмовиться платити. Так що якщо куплена квартира виявилася «проблемної», в суд треба звертатися без зволікання.

Обов'язки страхувальника за договором титульного страхування, в общем-то, стандартні. Мабуть, єдина істотна відмінність - обмеження деяких прав власників застрахованого житла і, відповідно, неможливість вносити зміни в документи на квартиру без узгодження зі страховою компанією. Всі інші умови досить докладно описуються в кожному договорі. Багато з цих умов встановлені законом і однакові для різних видів страхування, тому добре відомі тим, хто вже мав справу із страховиками. До речі, зазвичай титульне страхування пропонується «в пакеті» зі страхуванням самої нерухомості. Окреме страхування права власності можливо лише в рідкісних випадках. Страхові компанії вкрай неохоче йдуть на це. І вже зовсім рідко страховик погодиться страхувати клієнта, який прийшов до нього самостійно, без рекомендації банку.

ждем перемен

Експерти констатують, що ситуація з титульним страхуванням наочно демонструє недосконалість страхового ринку України. Мало того, що даний вид страхування прямо не згадано в законі «Про страхування» (хоча це не ставить під сумнів законність його існування), так ще високий ступінь ризику при досить низьких страхових платежах гальмують його розвиток. Серед інших стримуючих факторів фахівці називають низький рівень страхової культури українців.

- Люди, які купують житло, сподіваються, що нічого страшного з ними не станеться або, боячись можливого обману, намагаються самостійно перевірити «чистоту» угоди, - пояснює Марина Пилипенко. - Але ще більше вони бояться, що при оформленні угоди доведеться додатково сплатити відсоток у вигляді страхового платежу, а в разі настання страхової події страховик не виплатить компенсацію.

Крім того, за словами Марини Пилипенко, обсяги титульного страхування в Україні поки дуже малі, а тут потрібна масовість. Адже з великої кількості договорів далеко не по всіх будуть виплати, тому страховики без проблем зможуть акумулювати кошти, необхідні для відшкодування збитків страхувальників при настанні страхових випадків. Якщо ж масовості немає, зростають тарифи і небажання страхувати право власності покупців нерухомості.

Незначна кількість укладених договорів титульного страхування обумовлює і мала кількість страхових виплат. Фактично їх одиниці. Найгучнішою на страховому ринку став відносно недавній випадок, коли квартиру продали за підробленим паспортом, який за деякий час до здійснення угоди був загублений його господинею. Також шахраї підробили інші документи, внаслідок чого угода була визнана судом недійсною, за фактом шахрайства було порушено кримінальну справу. Страхова компанія в результаті виплатила потерпілому покупцеві відшкодування в розмірі близько $ 70 тис. (При цьому страхова премія склала близько $ 300). Але ця сума була лише кредитної частиною вартості квартири, яка і була застрахована. Решту грошей, сплачені покупцем, пропали для нього безповоротно ...

Окремої згадки заслуговує проблема співпраці страхових компаній з ріелторами, які поки не поспішають пропонувати своїм клієнтам поліси титульного страхування.

- Пасивність ріелторів в цьому питанні зрозуміла, - каже Марина Пилипенко. - Під час укладання угоди купівлі-продажу квартири вони беруть комісійні за комплекс послуг, в тому числі за перевірку юридичної «чистоти» квартири. А пропозиція застрахувати право власності на нерухомість відразу насторожує клієнта і навіть може призвести до відмови придбати конкретну квартиру ... Лише окремі агентства нерухомості в якості альтернативи зараз укладають з клієнтами договори страхування своєї професійної відповідальності, хоча, як правило, мало хто з покупців цікавиться умовами цих договорів. Втім, в сусідній Росії вже є ріелторські фірми, які за рахунок своїх комісійних страхують квартири, придбані їх клієнтами, і видають останнім поліси страхування титулу. Так що з часом напевно дійде черга і до нас.