Укрінформ розібрався, яким чином продаються землі сільськогосподарського призначення в Європі і за якими цінами

Земельна реформа, судячи з усього, найближчим часом знову опиниться на політичній авансцені. Такі висновки можна зробити на основі декількох пунктів в проекті держбюджету-2018, недавно затвердженому Кабміном і зареєстрованому в парламенті. Серед іншого, там йдеться про проведення загальнодержавної грошової оцінки сільськогосподарських земель. Таким чином, результати "інвентаризації" отримає Мінагрополітики, яке, в разі успішного запуску ринку землі, буде займатися державним регулюванням земельних відносин.

Знаменитий мораторій на продаж землі в Україні доживає останні місяці, адже в минулому році його продовжили до 1 січня 2018 року. Продовжать мораторій ще - питання відкрите, але аргументів за закінчення його дії - більше. Зняття земельного мораторію, і, відповідно, запуск ринку землі - до недавніх пір було одним з ключових вимог Міжнародного валютного фонду для надання Україні фінансової підтримки. Зараз питання з порядку денного знято, але це варто сприймати лише як невелику паузу до закінчення терміну обмеження на продаж землі.

Все йде до того, що ринку землі в Україні бути. І це лише питання часу - очікувати його вже в 2018-му, або запуск відкладуть до наступного скликання парламенту. А значить, перед профільним міністерством відкривається широкий спектр питань, на які необхідно знайти відповідь до запуску реформи, головний з яких - цінова політика. Поки що невідомо, як буде вираховуватися вартість одиниці землі, втім, прогнози на цей рахунок "гуляють" вже кілька років.

Наприклад, ще в 2013-му році, перед тим як продовжити мораторій на продаж землі до 2016-го, йшли досить гострі дискусії. Однією з "гарячих" тем була саме ймовірна ціна на землю . Тоді Державний земельний банк називав цифри від 60 до 500 доларів за гектар і пропонував їх поступово збільшити до 4000 євро за гектар. Однак мораторій продовжили на три роки, і розмови втратили актуальність.

На початку 2017 року експерти також намагалися розраховувати вартість гектара сільськогосподарської землі, називалася цифра в 1000 доларів. Реальна вона чи ні - невідомо. Так само невідомо, чим вона обгрунтована.

Укрінформ вирішив розібратися, чи реальна ціна в 1000 доларів для гектара землі в Україні. Яким чином? Порівняти розцінки на сільськогосподарські угіддя в країнах Європи і особливості земельного ринку в обраних країнах. Критеріїв, за якими відбиралися країни - два. По-перше, це відкритість земельного ринку. По-друге, в цих країнах площа сільгоспземель повинна бути великою - саме тому в список не потрапила, наприклад, Мальта, де один гектар коштує ... 181 282 долара.

Польща: дорога земля, антимонопольне обмеження, держава на ринок "не лізе"

Середня ціна гектара польської землі - близько 10 000 євро. Ринок землі унікальний тим, що по-перше, держава не регулює цінову політику, а по-друге, ніхто не може мати у власності ділянку площею більше 500 гектарів. І це найкращий запобіжник створення монополії. Зараз фермерство знаходиться на хорошому рівні - у власності приватних фермерів знаходиться до 2 мільйонів гектарів землі.

До травня 2016 року в Польщі діяло обмеження на продаж сільськогосподарської землі іноземцям, але тепер його скасували. Тому серед польських "латифундистів" є і німці, і громадяни інших держав, і українці, до речі ...

Чи варто Україні йти шляхом західного сусіда? Можна припустити, що обмеження покупки землі на одну людину в Україні себе не виправдає. Адже ніхто не відміняв старого-доброго оформлення земельної ділянки на дружину, тещу, брата, свата. А значить, є ризик, що земля зосередиться в власності сучасних «латифундистів».

Болгарія: іноземцям раді, немає ні обмежень, ні податку

Ціна на гектар землі в Болгарії - 4000-4500 євро. 98% угідь знаходяться в приватній власності, як громадян, так і юридичних осіб (дрібних фірм і великих корпорацій). Іноземні особи або компанії можуть придбати землю для ведення сільського господарства лише якщо вони проживають або ведуть свою діяльність на території Болгарії більше 5 років. Також землю можуть купувати компанії країн-членів ЄС, або ті, з якими Болгарія уклала відповідний договір.

Обмежень по площі, яка може бути продана або перебувати у власності однієї особи або компанії - немає. Так само немає податку на землю і держава не втручається в регулювання цін. Тому створюється враження, що така система занадто лояльна і в Україні не приживеться, зокрема, через тих же великих ризиків монополізації.

Угорщина: земля лише власним громадянам, але перевага віддається оренді

Земельний ринок в Угорщині можна вважати відкритим. Там досі діє мораторій на продаж землі іноземцям, а держава всіляко регулює земельні відносини - викуповує у приватних осіб, надає в оренду. Крім того, в Угорщині є система субсидій тим фермерам, які беруть землю в оренду у приватних власників. Таким чином оренда вигідна і власникам, і фермерам. Тому не повинно дивувати, що більше половини угорських сільськогосподарських земель знаходяться в обороті.

Максимальна площа землі, що перебуває у власності - 300 га. А максимальна площа землі, яка може використовуватися - 1200 га. Ціна одного гектара - 2500-3000 євро.

Німеччина: земля дуже дорога, держава до неї відношення не має

На більшості території країни немає обмежень на максимальну площу землі "в одні руки". Тому найбільш популярні там середні і великі фермерства. Також держава не втручається в цінову політику, віддаючи це питання цілком і повністю ринку.

При цьому Німеччина визнаний світовий лідер в сільгоспгалузі. А значить і земля коштує дорого - від 10 тисяч євро за гектар на Сході до 25 тисяч на Заході. Чому така велика різниця? за інформації доктора Олександра Перехожука, наукового співробітника Лейбніц-Інституту аграрного розвитку в країнах з перехідною економікою (Німеччина), щорічно в Німеччині продається близько 0,5% всіх земель. Крім того, на Заході землю "тримають" великі корпорації, а на Сході - дрібні фермери. Можливо, саме цим і обумовлений розкид цін.

Молдова: "чорний ринок" землі

Молдова - єдиний в цьому тексті приклад пострадянської країни. Тобто проблеми там, мабуть, будуть характерними і для нас. Діють обмеження на покупку землі іноземцями. Ціни на сільгоспугіддя в столичному регіоні, під Кишиневом - близько 4000 євро (найчастіше після покупки землю "переписують" як призначену для будівництва житла), а на решті ж території - до 1000 євро. Втім, навіть незважаючи на відносно низьку ціну, охочих купувати сільськогосподарську землю - трохи.

Процедура купівлі-продажу землі досить проста. Для оформлення угоди потрібно лише підпис нотаріуса.

Україна: кажуть, міжнародні інвестори нд-таки зайдуть на ринок

Як бачимо з європейського досвіду, моделі земельного ринку є різні - і ефективні, і не дуже. Який шлях обере Україна, поки невідомо. Втім, судячи з того, яким чином зараз регулюються відносини в аграрній сфері, можна зробити деякі прогнози.

Навряд чи варто очікувати мораторію на продаж землі іноземцям. Про це свідчать заяви чиновників, мовляв, Україна - країна приваблива для європейських інвесторів. У минулому році говорив про це і екс-міністр АПК Тарас Кутовий, а ще влітку про це заявляв прем'єр-міністр Володимир Гройсман. Навряд чи наші чиновники кидали настільки серйозні заяви "на вітер". Отже, Україна точно не піде за сценарієм Молдови та Угорщини, які, на суб'єктивну думку автора, найменш вигідні і для держави, і для власників землі, і для майбутніх покупців.

Якщо припустити, що іноземці матимуть свою частку землі в Україні, та й взагалі, прийнявши до уваги палкі суперечки про землю між політиками, навряд чи буде скасовано державне регулювання цін і оподаткування землі, які досить успішно діють і зараз. Адже який тоді сенс чиновникам вирішувати іноземцям викуповувати землю? Тим більше, що бажаючих і в Україні знайдеться чимало.

Можна припускати ще багато чого, але як буде на ділі - невідомо. Не дарма ж земельна реформа з року в рік викликає активні суперечки і в парламенті, і поза ним - кожна група має свої інтереси, а значить і не буде ними жертвувати. Але головне, щоб всі вони не забували про головне - земля повинна приносити урожай, і не тільки її власникам, а в цілому всім нам.

Микола Романюк, Київ